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俗物嘸好貨？低價案撿好康 當心跳坑！

【文/住展雜誌】為了突破景氣悶鍋，近來不少地區都出現破盤個案，讓民眾終於盼到了撿便宜的機會！但在『正義價』喊得震天嘎響的背後，消費者可能非但沒有省到錢，反而還因追求低價葬送了住宅品質…… 由於經濟不振、稅負飆漲，壓縮民眾對房價的負擔能力，加上政府對於救市議題一再冷處理，以致市場預期價格將持續盤整，消費者購屋也秉持『追低不追高』原則，唯有房價低於區域行情的個案能開出紅盤，使得近來各地浮現不少價格超殺的破盤新案，讓苦等房價修正的民眾終能一償買房夙願。 俗物嘸好貨？低價案撿好康 當心跳坑！ 低價是王道？ 陷阱不少 然而消費者一股腦兒的追求低價，難免失去理性判斷的理智。試想在土地、營造與賦稅成本仍高高在上的背景之下，業者如何才能創造符合市場需求的低價個案呢？為了維持獲利，業者在建案的規劃設計，乃至營造過程中，想必得有所取捨，而這般取捨可能折損住宅品質，消費者不可不慎。 人力精省 施工難精緻 土地取得成本的高低，決定權在地主而非建商，使得業者只能從其他方面壓低開銷；佔比甚高的人事成本，自然是業者控制支出的重點之一。『以最精簡的人力激發最大產能』為Cost Down的不二法門，由於建築工人大多以日薪計，因此低價個案多半聘請最少的工班，搭配趕工壓縮工期，以節省人事耗費。 不過以下限人力緊鑼密鼓地趕工，難以要求工程品質，於是建案交屋後，常衍生漏水、設備闕漏、建材不牢靠等糾紛，有些個案甚至等不到交屋，問題就一籮筐地冒出；更無奈的是，施工細膩度左右住宅良窳，一旦樹頭沒顧好，後續無論花多少心力改善，成效都事倍功半，大大減損未來轉手的市場性。 建材從簡 品質差很大 除了人力成本，低價案對於建材同樣採取能省則省的態度，品質只求堪用不求細緻，以達壓低單價的目標。說來這也無可厚非，畢竟一分錢一分貨，消費者花少少的錢，自然無法強求物超所值。 唯需注意的是，部分建案為了營造物美價廉的觀感，最初聲稱建材都是高級廠牌，但合約卻附帶「若停產或缺貨以同等級建材替代」之類但書，再以此為由，將原始建材更換為低價品項魚目混珠。 有鑑於此，住展雜誌建議，民眾購屋時可向業者索取建材表有些業者可能不願提供，這時應提高警戒，再自行循管道了解建材等級與成本，以免稍不注意，落入狸貓換太子的陷阱之中。 低價案常以低廉建材壓低成本，建議向業者索取建材表審閱。 低價案常以低廉建材壓低成本，建議向業者索取建材表審閱。 灌公設、車位 假性低價 民眾購買低價案，無非是為了省荷包，殊不知有些低價案只是透過『數字遊戲』製造低單價假象，消費者實際購屋總價並沒有比較精省，搞不好還更貴！這種數字遊戲，最常透過『車位』及『公設比』加以操作。多數購屋者通常只在意房屋價格，甚少留意車位行情，部分建案就抓住消費者對車位的疏忽，將房屋降價的金額轉嫁到車位上。 舉例來說，甲地房屋行情為四○萬／坪、車位行情一個一○○萬，建案將三十坪戶別以三十八萬／坪『讓利』廉售，再把車位價格拉高到一百七十二萬，表面上看來，房價只須行情九五折，但若將車位超出行情的七十二萬回算到房價上，房屋單價實為四○‧四萬，比行情還貴了○‧四萬／坪。 此外，在銷售話術上將車位坪數灌入總坪數當中，也是假性低價常見的手法。比方說，要價四○萬／坪的三十坪房屋總價一二○○萬，再帶一個十坪車位價值八○萬計，部分銷售人員會直接以四十坪除以總價，營造出單價僅三十二萬的假象，讓消費者誤以為撿到便宜。 調高公設比亦是業者的手段之一，盡可能將能包進公設計算的所有樓地板面積塞入權狀坪數中，透過增加『分母』拉低平均單價，消費者需換算實坪後，才會驚覺根本沒有撈到好處。因此以上述手法創造出來的破盤價，說穿了，不過是業者重締造出的幻覺罷了！ 格局規劃差 自住欠佳 雖說低價案標榜讓利，但仍得確保利潤達一定水平，故建商有時在有限空間中擴增銷售戶數，導致單一樓層電梯戶數比過於懸殊，住戶光等電梯都得消磨好一段時間，不用多久，就心生換屋的念頭。 況且在銷售戶數極大化的過程中，部分戶別的採光難免遭犧牲，使其存在暗房、衛浴無對外窗、客廳無自然光等問題；加以低價案購屋門檻低，住戶背景可能較為複雜，因此這類格局差、戶數多的低價案，對以長期自住為目的的消費者而言，恐怕並非友善的居住環境。 非合法住宅 挑戰法紀 還有一種低價案價低的緣故，是因為它根本不是住宅！與住宅用地相較，工業用地地價低廉許多，吸引不少業者購地推案，建案價格也因土地成本便宜而比一般個案划算。 可是工業用地依法不能做住宅使用，建案多半是以『廠房』、『一般事務所』等名目起造，民眾購買這類非住宅名目產品，得承擔未來政府裁罰的風險，且欲向業者求償時，若無法舉證業者蓄意隱瞞相關資訊，通常會遭對方以『住戶擅自作住宅使用』為由打回票，消費權益較無保障。 有些低價案產品並非住宅，消費者作住宅用恐有違規之虞。資料照片 有些低價案產品並非住宅，消費者作住宅用恐有違規之虞。資料照片 促銷花招多 暗藏玄機 在低價廝殺之外，建案促銷方案仍不斷推陳出新，且標語一個比一個聳動，但訴求背後是否當真讓利？消費者有如丈二金剛摸不著頭腦，本文接下來為您一一拆解！ N年住免費 僅利息補貼 總說天下沒有白吃的午餐，豈料近來竟有個案打出『前兩年住免費』口號，讓人眼睛不免為之一亮。但據住展了解，該方案只是將最終購屋總價減去兩年房貸寬限期的利息支出，並非真的讓消費者白住兩年。 上述手法其實與先前常見的『N年免管理費購屋總價扣除數年管理費總額』、『包租N年保證投報購屋總價扣除數年租金總額』等作法類似，都是以小博大的促銷手段。 仔細想想，一般住宅每年房貸利息／租金／管理費支出，充其量也才十來萬，對動輒數百萬、上千萬的房地產來說只占零頭，對業者來說一點都不吃虧；更大的可能是，業者早將這些表面上少賺的錢灌在成交總價內，消費者壓根空歡喜一場。 建案標榜住免費，其實只是補助兩年寬限期利息。 建案標榜住免費，其實只是補助兩年寬限期利息。 {ad-優質推薦： 北港房屋買賣,   桃園建地,   土城土地,   北屯買屋,   后里土地買賣,   }

買一送一 不是送房子 與住免費同樣看似殺很大的，還有購屋『買一送一』的高招。消費者乍看之下的第一反應，想必會認為廣告內容是買一間房子送一間房子；可是走進案場才發現，業者所謂的『送一』，指的是送一套裝潢，與坊間普遍的『買屋送裝潢』方案無異。 雖然打出該訴求建案並沒有真的送房子，不過住展市調發現，市面上還真有買房子送房子『買別墅送大樓』、『買房子送實品屋』的銷售手法，但與各式加碼送裝潢／家電／禮券／車位等模式雷同，業者早就將贈品價格納入總價考量中，到頭來所有好康，還不都是消費者自己花錢買來的！ 買貴原價買回 跟自己比 就算減價、送贈品都是假的，具比較性質的『買貴原價買回／退差價』訴求應該假不了吧？非也！原來祭出此方案的建案，房價對照組並非其他個案，而僅限本身同樓層戶別相互比較。 至於同樓層戶別要賣多少錢，也是業者說了算，換言之，球員、球證、裁判都是業者自己，又怎會讓買貴的情況發生呢？因此這般訴求，只是想藉由特殊話題吸引目光，並無實質讓利意圖。 房價有洋蔥 地段大不同 近來有不少區域低價案，都高舉『正義價』、『洋蔥價』攬客，或是以『某某地N折』凸顯自己的經濟實惠，然而座落地段不一樣，那怕只是咫尺之遙，它的價值就是不一樣。 舉例來說，相距不到兩公里的信義計劃區與福德街一帶，雖然同屬北市信義區，但後者不論市容質感、交通機能都不比前者，房價當然無法望其項背，因此在兩地條件懸殊的情況下，將高、低價地段房價隨意類比並不客觀，建議消費者購屋前親自走訪建案基地，深入觀察當地各方面優劣，才不會錯估其地段價值。 降多少你決定 設自備款門檻 上述各項優惠方案，都由建商把持主導權，民眾只能選擇要或不要，唯獨『降多少你決定』的口號，將主控權交到消費者手上，看來似乎真的對消費者有利。但業者怎會甘願讓自己屈居弱勢？可想而知，該標語的內涵必定另有蹊蹺。 細究發現，該手法指的是：根據買家自備款多寡來衡量議價空間，自備款高者，議價空間較大；反之，則提供公司貸補足資金缺口，但議價空間較小。事實上，建案的議價空間多大，只有業者知道，消費者實無從得知業者是否真有按照自備款多寡給予折扣，所以話依然都是業者在講。 再說，自備款不足的消費者，雖可藉由公司貸一圓購屋夢，但公司貸期限多半僅三、五年，也就是說，在購屋初期，消費者得同時償還銀行房貸與建設公司貸，還款壓力相當龐大，呼籲民眾應量力而為。 『降多少你決定』噱頭十足，但議價空間得視消費者自備款而定。 『降多少你決定』噱頭十足，但議價空間得視消費者自備款而定。 理性購屋 以免因小失大 雖然並非所有破盤個案、促銷方案的背後都藏有陷阱，但小心駛得萬年船，否則輕則買貴懊悔，重則住宅品質堪憂。因此奉勸消費者購屋時務必保持理性、審慎評估，莫因一時低價花招沖昏頭，衝動下決定，才能確保自己在購屋置產的道路上平步青雲。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw。未經授權，請勿轉載 {ad-優質推薦： 烏日透天,   八德買屋賣屋,   平鎮電梯大樓,   深坑買屋賣屋,   雲林農地建地,   }