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【地產專欄】徐佳馨：掌握購屋3原則 年底成有殼族

2016年可說是台灣房市變化最大的一年，在政經變數之外，又得面對台灣房地產處於價格和成交量同時向下修正的空頭格局，加上即將到來的2017年，在美國大選後全球面對著更加不確定的前景，如果這時候，自用型民眾想要進場購屋，到底是不是一個好時機？ 若在年底前有購屋規劃，則該抱持哪些原則，又該注意哪些必要事項，才能讓購屋過程輕鬆愉快，購屋之後立於不敗之地呢？ 新稅上路 房市主打自用客 在今年房地合一上路後，透過新稅制的規劃，讓短期持有的非自用者處於最不利的狀態，這些非自用持有者的稅率較高於自用戶，也不能用房地比來打折扣，除非賠錢或是打平，不然承擔的稅負會遠比舊制來得重，也無怪乎台灣房市已經成為自用為主的格局。 不過，自用客戶因為購屋經驗少，常常會陷入一些迷思，以下有3點建議，或許可以供準買方參考。 第1點：尋找自我生活圈的蛋黃區 首要考量是地點與房屋的選擇。除了注意房屋本身是否有海砂、輻射、凶宅等瑕疵之外，對於自用客戶來說，地點也是很重要的，除了機能外，更要尋找自己的「蛋黃區」，選擇時把工作、家人生活圈一起考慮進去，加上透過捷運線的便利，降低房價成本。 例如，在東區上班，可以考慮沿著板南線、文湖線，前進房價較為低檔的文山、內湖，或是新北市的板橋、土城等地，透過這樣的做法，可以同時降低房價和通勤的雙重壓力。 今年之後，某些案量大的新成屋可能會因屋主亟欲脫手，出現價格下殺潮，對於想要成家的買方，有機會買到認賠殺出的個案。 第2點：房貸算仔細保有生活品質 其次要考慮資金的運用。目前銀行房貸第1段利率多在2%以下，100萬貸款每月本利攤還約在5000元上下，在購買前可以預估一下自己貸款負擔能力，預算控制上最好本持三三原則，就是每月房貸不超過家庭收入的3分之1，自備3成左右頭期款，以避免資金過緊，買了房子賠了生活品質。 第3點：持有成本把握好日後好轉手 最後是持有成本要看清楚。近期房屋稅與地價稅問題吵得沸沸揚揚，購屋人可以在買房子前先問清楚房屋稅、地價稅與管理費的費用，做為買屋的考量之一，避免因為持有成本太高，影響到日後的轉手性。 面對未來，房地合一上路意味著過去「隨便買、隨便賣、隨便賺」的時代不再，挑選不動產將回歸基本面，對自用來說基本需求、財務狀況與持有成本會是最主要考量，在目前紛亂的市場中，多看多問，勇敢出價，就有機會能夠順利成為有殼一族。 {ad-優質推薦： 新竹縣農地,   嘉義電梯華廈,   高雄不動產,   安平套房,   屏東房訊,   }

然事實是，過去五年靠資金拱起的房地產價量漲勢，其實就是泡沫。不可否認，99年後央行祭出共四波的信用管制，確實使得當時不斷膨脹的房價泡沫不致愈吹愈大，算是成功降低金融機構的系統風險。 但住展房屋網企研室也認為，基於目前游資仍氾濫，長線置產客還在尋找合適投資標的，加上利率仍低，因此即便持有成本稍增，局部地區房價其實仍存在泡沫。就拿台北市來說，內政部最新公佈的第二季住宅指數就已止跌；但事實擺在眼前，扣除特殊地段的豪宅外，一般住宅的價格仍遠遠高過合理房價所得比，這其實就是一種泡沫！再用相同準則審視其他區域，也多少還有價格泡沫存在。 不過，其實房價有泡沫並非全然是壞事，甚至適度的泡沫是健康的。就好像啤酒一樣，就是要有點泡沫才好喝；房價就是要有點上漲的想像空間，也就是泡沫，交易才會活絡，這背後所代表的，則是經濟狀況佳、一般民眾購買力強。 只是，以上實為理想或健全市場機制下才應有的狀態；住展房屋網企研室指出，過去五年台灣房價狂漲，如前所述，靠的正是資金簇擁加超低利率及低持有成本，卻無經濟成長及民眾購買力薪資提高為後盾；這樣的泡沫，不但吹大速度更快，更非健康的市場發展軌跡，如今也只能花更多時間讓它慢慢消風；否則進一步引發金融機構系統性風險，陪葬的可是全台灣的經濟及未來！ {ad-優質推薦： 宜蘭農牧用地,   土城工業廠房,   新豐工業用地,   左營建地,   新北市工業地,   }